• <xmp id="vhw13"></xmp>
      1. <bdo id="vhw13"></bdo>
        <track id="vhw13"></track>

        <menuitem id="vhw13"><strong id="vhw13"></strong></menuitem><tbody id="vhw13"><div id="vhw13"><address id="vhw13"></address></div></tbody>

        <menuitem id="vhw13"></menuitem>
      2. <track id="vhw13"></track>
      3. <track id="vhw13"><div id="vhw13"></div></track>

        熱門標簽:寫本科論文 寫作發表 工程師論文 寫一篇論文多少錢

        當前位置: 論文多少錢 > 經濟管理論文 > 小產權房的內涵、形成原因與對策

        小產權房的內涵、形成原因與對策

        時間:2021-08-31作者:王路瑤
        本文導讀:這是一篇關于小產權房的內涵、形成原因與對策的文章,據不完全統計,我國住宅總面積約186億平方米,其中小產權房66億平方米,占比超過1/3.其中小產權房最為典型的城市是北京、上海、深圳、西安、鄭州等。

          摘要:近年來,隨著城市化和工業化進程的加快,我國國民經濟快速發展,房價一路飆升。小產權房產生于高房價和社會主義新農村建設的背景下。本文先論述了小產權房的內涵;然后,通過分析我國小產權房的現狀,探索了我國小產權房目前存在的問題,主要包括制度原因和社會原因兩個方面。在此基礎上,提出了解決小產權房問題的對策,主要集中在城鄉二元體制、社會保障制度和監管制度等方面。

          關鍵詞:小產權房;產權;三權分置;

          一、引言

          據不完全統計,我國住宅總面積約186億平方米,其中小產權房66億平方米,占比超過1/3.其中小產權房最為典型的城市是北京、上海、深圳、西安、鄭州等。雖然中央明確規定不能建小產權房,甚至要拆除違規建造的小產權房,但對于小產權房的違法建設,目前還沒有明確的法律來規范和懲治。黨的十九大報告強調要不斷完善承包地"三權"分置制度。2018年1月15日,中央釋放出信號,探索宅基地所有權、資格權、使用權"三權分置",適度放開宅基地和農民居住用房的使用權。根據目前的農村宅基地制度,宅基地使用權只有農村集體組織內部成員才能夠擁有,對于閑置宅基地和農村住房要防止投機分子進行資本炒作。在法律層面,國家對小產權房問題并沒有做出太多的詳細規定,實踐中多采用單行法的原則性規定和最高法的指導性規定來規范小產權房問題。在宏觀政策上,雖然突破了農村集體土地市場化過程中面臨的體制和制度障礙,但在微觀政策層面,小產權房的地位并不明確。由于這些政策和意見的有效性和模糊性,給實踐帶來了混亂。明確針對小產權房政策,對小產權房進行治理已迫在眉睫。

          二、小產權房的內涵

          1. 小產權房的概念。

          一般認為小產權房是與完全產權房相對應的一種特殊的部分產權房或不完全產權房,特別是指違反規定在農村集體土地上修建的違法房屋,未經縣級以上國土房管部門核發土地使用權證、產權證,不得轉讓,F有的小產權房可以分為三類:第一類是指宅基地所有者自己建造和出售的房屋;第二類是指村集體在集體建設用地上建設的小產權房;第三類是指土地被在城鎮化過程中征收之后,由村集體建設集體成員的住房,另外集體還會支付給集體成員一部分補償款,村民將房子出售之后形成小產權房。這三種類型的房屋都沒有當地政府及其相關部門頒發的房地產證,因此國土房管局等部門不會對這種房屋予以備案,因此這幾類房屋就成為只能居住但是法律不承認的非產權房。

          2. 小產權房的分類。

          不符合法律規定違法建設的小產權房,是指開發商違反法定審批手續和土地管理法律法規,在不符合土地使用要求的情況下,在農村集體所有的土地上建設并進行銷售的房屋。這類小產權房的主要特征如下:一是沒有走合法的土地審批流程,在沒獲得合法建設用地許可的情況下,就開始進行房屋建設;二是開發商建設房屋沒有完整的合法手續,國家不給其頒發權屬證書。

          還有一種是建設行為合法的小產權房,這類小產權房履行了法定審批程序,符合建設用地規劃的建設行為,但建成后出售給法律禁止的對象。其特點如下:一是建設者因合法建造房屋等事實行為,可以依照物權法設定物權,并可以合法取得房屋所有權;二是通過這種方式取得建設用地使用權,只能由集體經濟組織內的成員作為申請建造的主體和權利人;三是房屋建設完成后,其初次申請登記是符合法律規定的,因此可以取得國家頒發的房屋權屬證書,依法擁有房屋的產權,這一類房屋僅限于在集體成員之間進行流通轉讓。這種房屋成為小產權房的原因是開發商在建設房屋后,將房屋賣給集體成員以外的人,這是不符合法律規定的,即宅基地屬于集體所有,任何人不得以各種形式占用、買賣和非法轉讓。

          建設小產權房所占用的土地類型也有所不同,主要包括農用地和其他類型的土地。所以,根據建設小產權房所占用的各種土地,可以將小產權房劃分為三類:第一類是在農用地上建造的小產權房,未依法轉讓農用地的,在該土地上建造房屋的行為不符合土地管理條例的規定,且該種房屋已向社會出售的;第二類是指遵守法律規定并且通過了有關部門的嚴格審批、建設在農村宅基地上的小產權房,但出售給村集體以外的其他主體;第三類是指在其他建設用地上建設的小產權房,是指其他集體建設用地,未執行有關土地管理法律法規、已經賣給公眾的房屋。

          3. 小產權房的特點。

          小產權房主要是指在建設和開發過程中,無償使用和占用農民集體所有的土地(包括農村宅基地、集體建設用地或農用地),未取得國有土地使用權證的房屋和其他建筑物并且也沒有取得縣級以上土地房屋產權管理部門頒發的受法律認可的房屋所有權證。有一些小產權房雖然獲得了鄉鎮人民政府或村(居)委會頒發的產權證,但是仍然是部分產權房或不完全產權房。小產權房的開發、建設和銷售都是法律所明令禁止的,違反相關法律建設并銷售小產權房會帶來許多問題。小產權房的本質是在集體所有土地上開發建設的商品房,大多小產權房在一開始建設時就是為了獲利,并不是在滿足集體組織成員需求之后才向集體以外的人出售的。小產權房有以下幾個特征:小產權房是建設在集體所有的土地上;沒有國有土地使用權證和房屋所有權證;小產權房建設好以后是賣給集體以外的人的。小產權房是城市化進程中的產物,也是城鄉之間矛盾的主要表現。

          4. 小產權房發展現狀。

          就當前狀況而言,小產權房購房者文化程度低,法律意識淡薄,獲取合法產權的意識淡薄,對小產權房購房的違法性認識不足。一些消費者對政策法規并不了解,懷著僥幸心理購買了小產權房。雖然有相關法律禁止小產權房的建設和交易,但效果并不十分明顯。目前仍然存在小產權房開發建設和交易,政策目標沒有得到很好實現。在經濟快速發展的今天,全國各地的城市基礎設施建設都在加快。在這一過程中,小產權房的所有者其房屋可能被征收或者征用,但是國家法律不會對他們的房屋予以保護,國家相關法律法規規定建設小產權房是不符合法律規定的。小產權房最吸引人之處是其價格比較低,這也是造成小產權房十分搶手的重要原因。城市中的大部分中低收入群體,沒有能力購買高價的商品房,但我國的傳統就是要有屬于自己的房子,這就造成了我國人民的剛性住房需求。通過觀察我國的房地產市場,小產權房的價格通常還不到普通商品房的一半或者是三分之一,有些地區小產權房的價格甚至更低,這就是我國小產權房市場龐大的原因。

          三、小產權房的成因

          1. 制度原因。

         。1)城鄉二元土地所有制是根源。根據《中華人民共和國憲法》第十條,我國土地分為兩類:一類為國家所有,另一類為集體所有,即我國土地制度是城鄉二元土地制度。另外,從《中華人民共和國物權法》的相關規定可以看出,我國實行"房隨地,地隨房"的原則,即房屋和土地應當共同進入交易機制,房屋所有權的轉讓也必須轉讓土地使用權。因此,小產權房看似是房屋問題,但其根本原因是城鄉二元土地制度的不合理。在土地流轉過程中,政府完全壟斷了土地一級市場,農村集體土地所有者沒有土地使用權的最終處置權,使得土地不能自由進入土地流轉市場。由此可以看出城市和農村這兩種土地的地位是不平等的。

         。2)社會保障制度缺位。我國城市的住房保障體系還不夠完善。經濟適用房、廉租房和限價房三種住房是當前我國城市主要的保障性住房。但是經濟適用房、廉租房、限價房的建設規模和數量遠遠不能滿足城市低收入群眾的迫切需求。由于政府資金不足、監管不到位,并且購買此類房屋的資格條件非常嚴格,即必須為本市戶籍、有發放的最低收入證明,人民群眾現實生活的客觀需要并不能通過城市保障性住房得到滿足。正是由于城市保障性住房制度的不完善,小產權房應運而生,并為其提供了廣闊的潛在市場。

          目前我國農村社會保障體系十分不完善。農民們最基本的生產資料是土地,也是農民生活的基本保障。農民們普遍存在著與其等著政府征用土地得到很低的補償,還不如先建小產權房出售來獲得收益的想法。除此之外,在高額利潤的誘惑下,村集體不惜向房地產開發商出售集體土地。村民、集體組織和鄉鎮政府開始違規開發、建設、銷售小產權房,都是為了獲得更高的收益,以期改變他們的生活水平和生存環境。

          2. 社會原因。

         。1)居民購房的需求增大與房屋價格的飛速增長。國家統計局公布的調查數據顯示,近10年來,我國70個主要城市商品住宅價格持續上漲,其中上海上漲610%,二線城市廈門上漲559%.大多數低收入人群,在低房價與合法產權之間,他們更愿意選擇小產權房來實現有自己房子的夢想。購房者的另一種心態來自法律對公眾不負責的觀念。小產權房的大量成功交易,使得不少購房者在權衡了法律、政策乃至賣方反悔后帶來的道德風險后,愿意購買小產權房。

         。2)監管缺位。小產權房早在20世紀90年代就出現了,最初是為了招商引資,帶來經濟效益,提高村民的生活水平。通過這種發展方式,村集體經營組織用集體建設用地或者土地來開發房地產項目獲得收益,并將部分收益上繳地方政府。當政府利用小產權房帶來的利益來發展城鎮時,村集體成員也可以共同享有其帶來的利益,通過小產權房的建設,多方利益相關者可以實現互利共贏。盡管小產權房建設從未停止過,作為利益相關者的政府卻不善于監管,只能維持現狀,任其發展。最后,小產權房逐漸成為監管缺失的灰色地帶。

          四、解決對策

          1. 城鄉二元土地制度逐步轉型,明晰集體土地所有權主體。

          小產權房問題產生的本質原因是城鄉二元土地制度。逐步建立起城鄉一元土地制度,才能夠從根本上解決小產權房問題,實現農村土地與國有土地同價、同位、同權。建立城鄉土地一元制度可以從以下幾方面開始:一是明確集體土地所有權主體,允許農村集體土地自由流轉,實現與國有土地同等的地位;二是賦予農民占有、使用、經營和轉讓土地的權利,使農民可以在符合規定的情況下自主決定其所擁有土地的運作方式;三是農村集體土地大多遠離城市,在允許農村土地自由流轉的前提下,國家要支持農村土地開發經營,保障一元土地制度下農民的生產生活和糧食安全。

          2. 完善住房保障體系。

          農村社會保障制度以及住房保障制度都需要不斷完善。這樣做的目的是保護人民群眾的基本人權。為滿足低收入人群的居住需求同時保障低收入人群的居住權,政府不僅要完善相關法律制度,統一地方立法,還要加大保障性住房的面積,加大保障性住房的支持力度和規模,只有這樣才能有效解決小產權房問題。城市的社會保障制度已經比較完善,但是農村社會保障立法不完善的地方還有很多。近年來,雖然農民看病難、看病貴的問題通過新型農村合作醫療保險得到了緩解,但是,在實際生活中還有很多問題,如農民的參保比例、參保范圍、試點醫院的選擇等需要更加具體,才能給農民帶來更多的實惠和便利。由于資源分配不均,城鄉收入差距拉大,部分農民的生活狀況仍比較落后。2007年,國務院決定在農村建立最低生活保障制度。但部分農村貧困人口還沒有被納入新農合醫療保障范圍,農村最低生活保障水平仍然較低,政府需要加大救助力度。

          3. 加強違法執法力度,強化監管機制。

          長期以來,小產權房問題沒有得到解決,很大程度上與相關部門執法不力、監管不力、職能不清有關。首先,多個相關部門的配合是解決小產權房問題的前提。其次,政府應該加大對小產權房建設和買賣違法性的宣傳,讓廣大人民群眾充分了解其違法性。而且,要加強監督機制,特別是對村委會的監督,防止村委會為了利益倒賣農村土地。最后,對監管執法不嚴的相關部門進行力度較大的懲罰,嚴查相關違法人員的黨紀政紀責任。對小產權房的銷售商也給予一定的處罰,對違法開發建設小產權房的開發商給予更加嚴厲的處罰,還要對銷售小產權房的房地產中介進行處罰。

          五、結論

          我國小產權房問題不僅關系到房地產業和城鄉接合部,而且影響到國家整體經濟發展。無論是從法律監管方面,還是從國民經濟調控方面,要想徹底解決小產權房存在的問題都要建立完善的制度。政府和有關部門既要加強執法監管,也要了解問題的本質,要堅持標本兼治的原則。要不斷完善城鎮住房制度和農村社會保障制度,使小產權房按照發展規律自動退出我國經濟發展階段,而不是被動消失。

          參考文獻

          [1] [美約拉姆巴澤爾。產權的經濟分析[M]費方域,段毅才(譯)。上海:上海人民出版社, 1997.

          [2]張云霞。我國農村"小產權房合法化的利弊分析[J]農業經濟, 2011(06):36-38.

          [3]鐘凱再辯"小產權房"合法化:兼論我國農村土地制度的改革勒向[J]經濟體制改革, 2012(03):69-73.

          [4]金志豐,趙小風,嚴長清。小產權房的分類治理策略[J].現代城市研究, 2014(02):85-89.

          [5]張猛,阮東俊國內"小產權房"問題淺析[J]四川建筑,2017,37(06):60-61+63.

          [6]徐虹基于共有產權視角的小產權房分類治理研究[J].住宅與房地產, 2017(27):1-2+13.

          [7]劉?聲r期解決小產權房問題的思路與途徑[J].中國房地產, 2019(10):31-35.

          [8]方葛晨小產權房問題的形成原因與解決對策[J]產業創新研究, 2019(02):50+76.

          [9]李茜淺談"小產權房"的成因及對策[J].法制博覽, 2019(18):236.

          [10]劉繼光,楊祥雪。"小產權房"問題的成因及解決思路[J]宏觀經濟管理, 2019(02):73-78.

          [1]劉會娟小產權房存在的問題及合法化途徑探析[J]湖北經濟學院學報(人文社會科學版) , 2020,17(07):65-67.

          [12]吳桂珊,李燦基于農地非農化視角的"小產權房"問題探析[J]農業經濟, 2020(12):82-84.

          [13]劉繼光,楊祥雪。"小產權房"問題的成因及解決思路[J]宏觀經濟管理, 2019(02):73-78.

          [14]董藩,鄭雪峰小產權房現實與政策要求的背離-基于制度分析與發展( IAD )框架的商榷意見[J].學術界, 2017(10):118-130.

          [15]商晨基于共有產權視角的小產權房治理探析[J]中國土地, 2015(2):22-24.

          [16]羅熙制度變遷視野下的小產權房[]學術探索, 2015(02):47-52.

          [17]潘磊,葛幼松:"小產權房"的產生原因、影響以及解決方法探討基于保障性住房體系的視角[J]現代城市研究, 2014(04):56-61.

          [18]劉明明我國小產權房治理困境及對策研究[D]西安:西安建筑科技大學, 2020.

          [19]康妮,萬攀兵,陳林新中國土地產權制度變遷的理論與實踐一 兼議深圳"小產權房問題[J]財經問題研究, 2017(11):113-120.

        關聯標簽:
        聯系我們
        • 寫作QQ:3008635931
        • 發表QQ:3008635930
        • 服務電話:13701839868
        • 售后電話:18930493766
        • 郵箱:shlunwen@163.com
        網站地圖 | 網站介紹 | 聯系我們 | 服務承諾| 服務報價| 論文要求 | 期刊發表 | 服務流程

        將微信二維碼保存到相冊

        打開微信掃一掃從相冊識別

        1.點擊下面按鈕復制QQ號

        3008546108

        2.打開QQ→添加好友/群

        粘貼QQ號,加我為好友

        男女肉粗暴进来120秒动态图