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        南湖溫泉酒店項目的全過程成本控制研究

        時間:2021-08-30作者:楊志坤
        本文導讀:這是一篇關于南湖溫泉酒店項目的全過程成本控制研究的文章,工程建設項目投資全過程成本控制是系統的,前后互相呼應、互相制約,前面的工作是后期工作順暢的基礎。前期的項目定位和方案設計以及初步設計確定了項目投資的定位。

          摘    要: 全過程工程成本控制是工程實施成本管理工作的重要內容,貫穿工程建設始終,工程管理人員對此要高度重視,確保工程建設投資目標順利實現。文章以南湖溫泉酒店為例,著重闡述工程建設投資全過程成本控制方面的內容,即從取得土地項目方案設計開始到項目結算過程的成本控制,以期為工程建設成本控制過程提供參考。

          關鍵詞 :     工程建設;過程;成本控制;

          1 、引言

          南湖溫泉酒店屹立于漳州九龍江畔,西靠丹霞山,東臨南山,地處千畝南湖生態公園的核心位置,圖1為南湖溫泉酒店全貌。南湖溫泉酒店項目總用地面積57 849.19m2,地上三到五層建筑面積57 840m2,地下室共一層建筑面積22 920m2,總建筑面積80 760m2。項目建設主要內容包括會議樓、宴會樓、客房、休閑娛樂、室外溫泉和室外工程。有建筑、結構、幕墻、鋼結構、采暖通風、給水排水、通信、電氣、電梯、消防、人防、景觀綠化精裝修、智能化工程等專業。項目定位為五星級旅游度假酒店。該項目為國企投資,為響應政府相關政策,采用裝配式建筑。因項目綜合性強、較為復雜、時間緊迫,給項目全過程成本控制帶來一定困難和壓力。方案設計之前組建經營團隊,將經營理念貫穿整個設計工作,力求項目設計符合經營需要。設計招標之前選定概算審核和預算審核單位,從方案設計開始就進行成本控制! 

          2 、招標方式的成本控制

          該項目招標采用兩個階段,第一階段以地勘、方案設計、初步設計為總標的進行招標;第二階段以施工圖設計和施工總承包為一體的EPC進行招標。之所以采用初步設計后的施工圖設計和施工總承包為一體的EPC招標,是從項目成本總控角度出發,更好地控制項目總成本。業主單位在第一階段招標中單獨完成方案和初步設計,確定項目的建造標準,以評審的概算作為工程建安成本的控制依據。這種方式因方案設計和初步設計與施工圖設計和施工利益既得者無關,可以有效避免《工程項目可行性研究報告》后EPC中標人故意提高建造標準,而招標人無法有效控制項目投資的被動局面。同時,可以有效避免從方案到施工為一個中標人時,招標人與中標人在設計階段因各自利益的博弈出現方案和初步設計遲遲無法定稿的情況。第二階段招標的中標人只能在初步設計和概算的控制下進行施工圖設計。
         

        南湖溫泉酒店項目的全過程成本控制研究
         

          3、 地質勘察的成本控制

          在第一階段招標中要求投標人應具備勘察設計資質,在總標的中確定單價并以最高限價限額勘察,結算時如果金額少于最高限價則按實結算,包含必要時的補勘。如果超出最高限價則以最高限價結算,現場嚴格做好每個鉆孔的土層和深度記錄。地勘工作含初勘和詳勘,初勘為方案設計提供地質資料,詳勘為初步設計提供地質資料。中標人同時實施勘察后的方案和初步設計工作,標的金額較大,投標人投標時可以在價格上給予合理優惠,降低勘察設計成本。

        圖1 南湖溫泉酒店
        圖1 南湖溫泉酒店

          4、 方案設計階段的成本控制

          建筑方案設計是一個創造性的過程,集工程性、藝術性和經濟性于一體。建設項目的成本控制主要在設計階段,重點又在于方案設計階段,方案一旦確定,項目建安投資估算基本確定。為確保項目建造標準,該項目方案設計在招標時采用三個部分限額設計,并分三個部分計取設計費。一是主體部分含室外工程和其他各專業的設計,二是精裝修部分的設計,三是室外溫泉部分的設計。本項目采用主體建筑與精裝修同步設計模式,以酒店功能需求為主,經營團隊與精裝修設計團隊充分溝通后確定酒店的各層總平面布置和功能布置,再由建筑、結構、設備等設計專業進行深化設計。這種倒推模式可以在方案設計時充分統籌考慮,避免出現建筑及其他專業設計完成后在精裝修設計過程反復調整,同時,也可以避免在施工階段因經營需要,對建筑設計做大量變更,減少項目經濟損失。

          方案設計階段,除各項技術指標、總平布置、立面效果應符合規劃要求外,還應在項目功能和定位方面滿足經營要求。由于建筑方案設計目前尚缺少經濟分析依據,在著手設計前考察多個與該項目類似的項目進行比較分析,以確定方案的設計經濟指標。合理布局各功能區,各區塊功能之間緊密聯系,以服務鏈條為線索互相呼應,并充分利用公共空間,在滿足功能要求的同時減少投資,提高性價比。

          5 、初步設計和概算階段的成本控制

          5.1 、結構合理選型

          該項目層數三到五層屬于多層建筑,結構選型時以規則建筑型體為主,避免因異型建筑增加建造成本。該項目需響應政府采用裝配式建筑的要求,會議樓和宴會樓采用鋼結構裝配式建筑,其他樓號采用部分混凝土預制構件,成本有所增加。

          5.2 、基礎形式選擇

          根據實際情況選擇基礎形式可以有效降低成本。通過方案中地下室布置和地質詳勘資料,該項目1#會議樓、7#康體中心、8#貴賓樓基礎采用灌注樁;其余樓號地下室埋深約5.5m,采用地下室開挖后獨立基礎,小局部需要換土。

          5.3 、材料選擇

          在外裝修設計時,選材主要以本地石材等常見易采購的材料為主,通過各種材料藝術搭配以取得較好的立面效果,同時,節省材料成本。在精裝修設計方面,著重于酒店大堂和客房等主要部位,與其他部分在一定程度上可存在合理化差異,做到資金合理使用。選材時盡量避免采用需要定制的個性化材料。并非使用名貴材料才能做出好的效果,開放性設計理念和嚴謹的施工工藝也很重要。對于新材料、新設備、新工藝,在充分比較技術可靠性和直接成本經濟性的同時,還應考慮采購的難易程度和市場成熟情況,避免出現貨源掌握于個別商家而抬高市場價格的被動局面。設備選型直接影響酒店的正常運營,設備故障將直接影響酒店營業。性能穩定性是最重要指標,因此,無需過分追求其先進性,而是經過分析對比,選擇穩定、口碑好的品牌和型號,提高性價比;同時,應考慮后期運營的能耗和維護費用,降低酒店運營階段的費用成本。

          5.4 、概算審核

          初步設計完成后進入概算審核階段,概算控制價為《工程項目可行性研究報告》投資估算,以不超出投資估算為原則。概算審核是合理確定投資的必要程序和重要手段。概算要求全面準確,力求不漏項。其中一類費用用于檢驗方案和初步設計階段的成本控制情況,如超出投資預期值,可以相應地對設計進行調整優化,直至達到投資預期值。加強設計階段的工程概算審核,確保設計階段概算和概算審核科學、準確。

          6 、EPC招標階段的成本控制

          EPC是指受業主委托,按照合同約定,對建設項目的設計、采購、施工、試運行等全過程或幾個階段進行承包。EPC模式主要包括三個方面,即工程、采購和施工,其中:工程方面是指從工程內容到具體設計工作的總體規劃;采購方面是指從專業設備到建筑材料的采購;施工方面是指施工、安裝和技術培訓。

          6.1 、工程總承包管理模式

          6.1.1、 成本控制

          能合理控制成本,即將施工圖設計作為投標報價的基礎,使投標人以此為依據投標報價。

          6.1.2 、合同控制

          在工程開工之前明確價格,可以在早期控制總成本,如果在施工過程中有設計變更的情況,可以提出索賠。項目質量取決于總承包單位,業主對施工總承包單位有很大的依賴性,所選擇的施工總承包單位要有較高的管理水平和技術水平。在合同管理層面,業主只需要進行一次招標,與一個施工總承包單位簽約,可以減少招標及合同管理的工作量,對業主非常有利。

          6.1.3、 組織協調管理

          業主只協調施工總承包單位的管理及組織,減少了工作量,對業主非常有利。

          6.2 、EPC招標

          EPC招標為本項目第二階段招標。在方案設計、初步設計和概算完成后,采用施工圖設計和施工一體化招標,有利于總控項目投資。施工圖設計在初步設計的基礎上深化設計,工程建安成本控制在評審后的概算過程。該項目招標時對最高報價進行限制,超出最高限價報價無效。其中報價分為設計費和工程建安費兩部分計取。投標報價時在招標人提供的模擬清單和最高限價的基礎上進行優惠,中標后投標總報價和各專業分部的報價作為結算的最高控制價,如施工圖設計在滿足初步設計的基礎上成本超出投標報價,超出部分由中標人承擔。該模式有利于避免中標人在施工圖設計過程提出各種理由有意抬高成本的風險,將成本控制在概算范圍內。并且在總價控制的同時對各專業、各分部按報價進行最高限價控制,確保各專業、各分部成本的合理性,即對總價和各分部、各專業成本進行雙控。為保證建造質量和預期建造標準,對總價和各分部、各專業成本進行最低限價控制,即總價和各分部、各專業成本均不得低于投標報價相對應項目成本的95%,施工圖報送建設單位確認的同時應報送對應的施工圖預算,如經業主審核后成本低于投標成本的95%,中標人應調整施工圖設計且建造標準不低于初步設計要求。

          7、 施工圖設計和施工階段的成本控制

          7.1、 施工階段合同管理

          嚴格以招標文件、EPC及合同的要求,以及經建設單位審核的施工圖和預算內容進行施工,不得隨意更改設計內容,因設計和施工一體化,施工中應嚴加監管。建設單位和監理單位應嚴格遵守工程承包合同條款,履行應盡的義務,避免承包方提出違約索賠。建設單位在開工前應組織內部有關部門和法律顧問對招標文件和合同條款進行梳理并建立臺賬,以便施工過程索賠和反索賠管理,定期跟蹤落實。

          7.2 、施工過程管理

          建設單位應會同監理單位,請專家對總承包單位提供的總平面布置、施工組織設計、專項方案進行審核論證;統籌進度計劃、資源計劃與資金計劃的邏輯關系以確保工期得以保證,酒店能如期投入運營。酒店屬于經營項目,按期或提前投入運營可如期或縮短投資回收期。建設單位內部要建立一套關于設計變更和現場簽證的審批制度,同時,預算審核單位介入成本審核,以確保合法、合規。應嚴格控制施工階段進度款,特別是預防進度款超付。招標文件約定,每期進度款暫按總承包方提供,并經監理和建設單位初步審核金額的50%進行支付,待建設單位預算審核成果出具后支付至預算審核的80%,為確保工程順利進展,建設單位對每期進度款的預算審核余額撥付在收到總承包方預算后不得超過10天。施工過程中不得更換招標文件提供的材料設備備選品牌,如因特殊情況必須更換的,品質不得低于原標準,并且超出的成本由總承包方承擔。

          8 、結算階段的成本控制

          該項目還在施工階段,但施工過程的各項工作均應為結算工作做好準備和鋪墊。建造過程預算審核的介入為后期結算工作減少大量工作和難度。但還應做好以下工作:一是竣工圖和工程量的審核,監理單位和建設單位應嚴格審查竣工圖紙,做到有理有據,確保真實性,確保工程量如實體現,有增有減、不重復計算,做好施工記錄、驗收記錄、變更和簽證文件的真實性核查。二是單價套用是否符合招標文件和合同條款的規定,定額是否高套、錯套。三是合同違約情況違約金的扣減,特別是工期違約情況,對于經營性項目是否能如期進入運營狀態,施工工期的保證至關重要,工期違約金是重要的控制手段。

          在結算階段要做好相關費用的審核工作,保證計取方法合理、正確。清單計價招標中漏項、設計變更、工程洽商紀要等容易發生高估冒算、弄虛作假等問題;工程項目內容所具備的特征,計量單位是否符合清單計算規則,內容上是否有重復。主要審核內容是價格、隱蔽工程量和容易產生偏差的項目,確保工程成本沒有偏差。在審核綜合單價時,對于設計變更出現工程量變化,合同約定范圍內的,應執行已標價工程量清單;清單缺項、漏項或者受到設計變更影響,工程量清單標價沒有做出相應調整,不適用于變更的工程項目,承包方需要將相應的綜合單價提出來,經發包人確認之后,以其為參考做出結算。審計時參照當地行業主管部門頒發的預算定額,結合實際情況確定的人工、材料、機械臺班消耗量,其單價有中標價的需參照中標價,缺項、漏項的可以參照當地工程成本管理部門發布的價格信息以及承包人報價的浮動情況,將綜合單價確定下來。

          9 、結語

          綜上所述,工程建設項目投資全過程成本控制是系統的,前后互相呼應、互相制約,前面的工作是后期工作順暢的基礎。前期的項目定位和方案設計以及初步設計確定了項目投資的定位。因此,投資控制在可行性研究后,應從方案設計和初步設計開始作為重點控制;施工階段的成本控制是在既定的投資目標內控制不溢出。各階段的成本控制環環相扣,控制住各階段投資,最終才能控制項目總投資目標達到投資預期。

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